■初めての不動産投資〜投資に必要な経費

購入時に必要な諸費用

	● 手付金 ○ 仲介手数料 ※必要に応じて ● 印紙代 ● 登録免許税 ※建物の所有権保存登記と土地の所有権移転登記費用 ● 登記を依頼した司法書士への報酬		● 印紙税 ● 事務手数料 ● ローン保証料 ● 団体信用生命保険料 （通常はローン金利に含まれる） ● 火災保険料 ○ 地震保険料 ※必要に応じて ● 登録免許税 ※抵当権設定登記費用		● 不動産取得税

購入時に必要な諸経費

●消費税 新築マンションの建物価格の５％。（販売価格が「税込み」と「税別」で異なります） ●仲介手数料 一般に新築マンションを購入する場合、「売主」である不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。 しかしマンションの販売を担当する不動産会社が「代理」や「仲介」の場合は、仲介手数料（購入代金×３％＋６万円が上限で、別に消費税がかかる）を支払わなければならないケースもあります。 ●印紙税 契約書には印紙を貼る必要があり、印紙税は、双方が１通分ずつ負担します。 不動産売買契約書に貼る印紙代は「購入価格1000万円超5000万円以下が１万5000円」（軽減措置適用）、ローン契約書（金銭消費貸借契約書）に貼る印紙税は「借入金額1000万円超5000万円以下が２万円」。 また管理会社に管理を委託する際の管理委託契約書にも印紙を貼るケースがあります。 ●登録免許税 所有権保存登記（建物）や所有権移転登記（土地）、抵当権設定登記（土地＋建物）などを行う場合は、固定資産税評価額や借入金額に応じた登記費用を支払わなければなりません。 なお、投資用マンションには登録免許税の軽減措置はありません。 また、実際に登記を行ってくれる司法書士にも報酬を支払う必要があります。

購入後のランニングコスト

● 借入金の元金と利子の返済		● 管理費や管理委託料 ● 修繕費や修繕積立金		● 固定資産税(年1回) ● 都市計画税(年1回)		○ 内装修繕費（※1） ○ 修繕工事費（※2）

※1	内装修繕費 入居者が退去した際の内装修繕費で、管理委託契約内容によってはオーナー負担となるケースもある
※2	修繕工事費 購入後10年、20年の節目ごとに、マンションの大規模修繕工事を実施するケースがほとんど。その際、修繕積立金でまかなえない分はオーナーが負担するケースもある

購入後のランニングコスト

●ローンと経費 借入金の元金と利子を毎月返済します。「賃料収入の年間合計」−「各種ランニングコストの合計額」が、オーナーの実質的な収益となります。また「賃料収入の年間合計」よりも「利子額＋必要経費の年間合計」が大きい場合には、節税効果が期待できます。 ●管理費等 購入したマンションの維持・管理を管理会社などに委託する場合、管理費（管理委託料）や修繕費（修繕積立金）を支払うことになります。（管理委託契約の内容によって異なります） ●固定資産税等 毎年１月１日時点の所有者に対してかかってくるのが固定資産税と都市計画税です。 ●その他費用 年１回〜数年に１回かかってくるものとして、団体信用生命保険料（年１回）や火災・地震保険料（いずれも購入時に一括払いしていない場合）などがあります。 ● ローン契約時の各種費用 ローン契約を行う際、「事務手数料」「保証料」「団体信用生命保険料」「火災保険料」などの各種費用を支払うことになります。 ●不動産取得税 不動産を取得する際にかかる税金が不動産取得税です。投資用マンションでも、専有面積40m2以上240m2以下などの条件を満たしている場合は、不動産取得税の軽減措置が受けられます。

以上のように、パートナーとなる会社選びがとても重要であることがおわかりいただけると思います。 過去の実績、フォローシステムの内容とその費用、長期修繕計画などの提案・実行力、などを選択のポイントとしてパートナーとなる会社を選びましょう。